Cómo afecta el "dólar solidario" al sector inmobiliario

Por Florencia Barragán para Página/12

Las ventas llevan 17 meses consecutivos en caída y el desplome es del 41,7 por ciento, según el último informe del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires. Qué se puede esperar para este año. 

El impuesto a la compra de dólares para ahorro complica aún más al mercado inmobiliario, que cierra el año con los peores registros de la historia. Fuentes del sector consideran que el atractivo de la demanda es menor, y no sólo por el tipo de cambio en 82 pesos, sino por la suba en las alícuotas de bienes personales. 

Aseguran que el impacto se observará recién en marzo, dado que enero y febrero son meses estacionalmente bajos en ventas, y ya comenzaron las solicitudes para reunirse con el nuevo gobierno y presentar propuestas. Sin embargo, observan que en el último mes surgieron algunos brotes verdes en el mercado de desarrollos inmobiliarios, donde la inversión se realiza en pesos y luego el inmueble es en dólares. Es el rubro que genera mayor expectativa de reactivación de cara al 2020.

“Este desdoblamiento cambiario genera complicaciones a un mercado ya complicado”, dijo José Rozados, presidente de la consultora Reporte Inmobiliario. Es que a la caída del poder adquisitivo, el fracaso de los créditos UVA y la restricción a la compra de dólares impuesta en septiembre, se le sumó el 30 por ciento de impuesto a la compra de la divisa estadounidense, con la que se comercia en el sector inmobiliario. Las ventas llevan 17 meses consecutivos en caída y el desplome es del 41,7 por ciento, según el último informe del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires.

“Las operaciones que se hacen en la actualidad son por alguna necesidad concreta y las realizan las personas que ya cuentan con los dólares ahorrados para hacer la compra”, detalló Rozados. Desde el lado de la demanda, considera que muchos no quieren desprenderse de los dólares por tratarse de “un bien escaso”. Y desde el lado de la oferta, el que no tiene una necesidad imperiosa de vender no baja considerablemente los precios. “Se produce un distanciamiento muy grande entre lo que pretenden los compradores y los vendedores y así se da esta contracción que vemos en la cantidad de operaciones”, explicó el arquitecto.

Además, Rozados consideró que el paquete económico que aprobó el Congreso no motiva a los inversores a volcarse a la compra de propiedades para alquiler. En parte por la suba en las alícuotas del impuesto a los bienes personales y la suba de los impuestos inmobiliarios en la Provincia de Buenos Aires. “Esto reduce la rentabilidad de los alquileres y encima se pueden endurecer las condiciones con la nueva ley de Alquileres que está en el Congreso”, opinó. La rentabilidad de los alquileres se ubica en el 2,5 por ciento anual en dólares según relevamientos privados, uno de los niveles más bajos de las últimas décadas.

Entre los empresarios, no reina la desesperanza. Armando Pepe, presidente del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad (CUCICBA), dijo que en el corto plazo el impuesto del 30 por ciento a la compra de dólares no tendrá un impacto negativo porque el que compra propiedades “ya tiene ahorrados los dólares” y no tiene que salir a comprarlos con el impuesto. Además, reveló que con el cambio de Gobierno, comenzó a haber más movimiento, sobre todo en las propiedades de pozo. “Los que venden fideicomisos tuvieron una mejora en las operaciones con respecto a meses anteriores, porque la gente está saliendo de los plazo fijo, de las Lebac y de todos esos papelitos, y al no poder comprar dólares, se meten en el pozo que se paga en pesos y al finalizar la obra tienen un inmueble en dólares”, detalló, al tiempo que consideró que la reactivación en el 2020 estará relacionada a este sector. Incluso, en el mediano plazo podría esperarse una mayor demanda en caso de la repatriación de capitales que se encuentran en el exterior, ante la suba de las alícuotas que ascienden al 2,5 por ciento. “Para eso se necesitará un importante shock de confianza”, adelantó.

Desde el Colegio Federal de Colegios Inmobiliarios (COFECI), en conjunto con cámaras de la construcción, pidieron una reunión con el presidente, Alberto Fernández. “Al igual que el campo y Vaca Muerta, la construcción es muy importante para salir adelante”, opinó. Le presentarán un plan nacional de construcción de viviendas de no más de 60 metros, que tengan desgravación impositiva para aquellos que las destinen al alquiler. Además, propondrán avanzar en el financiamiento con leasing, una modalidad poco habitual en el país. Se trata de propuestas que le llevaron en marzo al ex secretario de Vivienda, Iván Kerr. “Lo que tengo la total seguridad es que los ministros no tienen la soberbia del anterior gobierno. Nos van a escuchar y seguramente trabajaremos en conjunto", concluyó Pepe.

Por su parte, Alajendro Bennazar, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, describe al mercado como “inquieto” y asegura que los resultados de las medidas se verán recién en marzo, dado que el verano es históricamente un período bajo en ventas. Considera que si se dan tres factores, el 2020 será claramente mejor al 2019: contención de la escala inflacionaria, estabilización del dólar y mayor protagonismo del Estado en en el acceso a la vivienda, con planes como el Procrear. “El mercado se paraliza más cuando se mueve el dólar que por cualquier otra medida, como puede ser la suba de impuestos, es algo cultural”, describió.

Desde la Cámara ya hubo algunos acercamientos con el nuevo Gobierno, e incluso participaron de la asunción de los ministros. Solicitaron reuniones con el Poder Ejecutivo, el Banco Central, la AFIP, y con la ministra de Vivienda y Hábitat, María Eugenia Bielsa. Propondrán que en caso de que el Gobierno fomente el crédito hipotecario, que la actualización se haga por el coeficiente de variación salarial, para generar mayor “certidumbre y confianza”.