Segmentación de tarifas por barrios: cuánto vale el metro cuadrado en las zonas que dejarían de recibir subsidios

En el sector inmobiliario aseguran que los valores dependen de la oferta que haya en ese momento y que son variables en el tiempo.

El Gobierno avanza con el proceso de segmentación de tarifas que, en una primera etapa, quitará los subsidios a las zonas de más poder adquisitivo del AMBA, tomando en cuenta las zonas donde se registran los mayores valores por metro cuadrado. Según el trabajo que están analizando en la Secretaría de Energía abarcaría a 487.000 usuarios residenciales, un 10% del total.

Las zonas que fueron consideradas como las más caras se ubicaron en la ciudad de Buenos Aires (CABA): Puerto Madero y en gran parte de los barrios de Recoleta, Palermo, Belgrano y Núñez. También una parte de Colegiales, algunas manzanas de Villa Urquiza, Retiro, Saavedra y Villa Devoto y una zona de elevado valor en Caballito.

En el Gran Buenos Aires (GBA) se identificaron 67.800 personas en la zona denominada “el bajo” integrada por los partidos de Vicente López y San Isidro. Y otros 48.000 usuarios en 466 countries y urbanizaciones cerradas.

Sin embargo, no se dieron a conocer los parámetros que se tomaron en cuenta para definir estas zonas. En un primer momento, trascendió que se tomaba un valor promedio de U$S 3.700, pero según especialistas del mercado inmobiliario, solo las propiedades ubicadas en el barrio de Puerto Madero supera ese valor.

“Los valores dependen de las ofertas concretas que puede haber en el mercado en un determinado momento y eso es muy dinámico. Puede pasar que que una manzana a la que hoy le corresponde la quita de subsidios dentro de una semana esa oferta no esté y cambie de valor”, explicó José Rozados, titular de la consultora Reporte Inmobiliario.

“Llama la atención el salpicado de manzanas que implica que, por ejemplo, en un mismo barrio de una vereda a otra haya o no haya subsidios. Que se haga una segmentación a partir del valor del metro cuadrado genera más polarización que no siempre tiene que ver con un consumo responsable de la energía. Lo central de cualquier indicador, o en este caso mapa, es la transparencia de su metodología y eso incluye cuáles son los valores tomados como límite, la fuente o el grado de periodicidad en su actualización”, agregó Rozados.

De acuerdo al último informe de la plataforma de compraventa de propiedades Zonaprop, los barrios más caros de la ciudad de Buenos Aires, en promedio, son: Puerto Madero (U$S 5.566); Palermo (U$S 3.036); Belgrano (U$S 2.908); Nuñez (U$S 2.777) y Recoleta (U$S 2.716). Pero también se registran valores por encima de los U$S 2.500 en Retiro (U$S 2.689); Colegiales (U$S 2.611); Villa Urquiza (U$S 2.565); Chacarita (U$S 2.524); y Coghlan (U$S 2.520).

Sin embargo, tomar los valores promedio por barrio hace que usuarios que viven en propiedades de alto valor -y gran cantidad de metros- quedan fuera de la quita de subsidios. Mientras que los dueños de propiedades más modestas pero ubicadas en barrios caros comenzarían a pagar más por los servicios, más allá de su nivel de consumo. Tampoco está definido si habrá diferencias si el titular del servicio es dueño de la propiedad o inquilino.

Con todo, fuentes oficiales aseguran que los usuarios que residan en las áreas geográficas seleccionadas podrán solicitar la continuidad del subsidio: deberán completar un formulario con datos que permitan dar cuenta de que no cuentan con la capacidad económica para afrontar el costo pleno de la tarifa eléctrica.

“La propuesta de reducir los subsidios a la energía a través de una segmentación de las tarifas de los servicios de electricidad y de gas según la zona donde residen los usuarios, es una medida necesaria para sincerar los valores de las tarifas. Hay ejemplos concretos de países vecinos, que a través de un sistema de segmentación lograron reducir los subsidios del Estado y en consecuencia disminuir el déficit fiscal. Esta medida creemos que no tendrá impacto en los valores de propiedades en desarrollo, venta o alquiler ya que deberán ser los usuarios los que regulen el consumo con un criterio responsable”, señaló Mariano García Malbrán, vocero de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (CAMESI).

Las fuentes oficiales aseguran que la decisión de avanzar con una segmentación por barrios es solo la primera etapa. Y que luego se podrá continuar “afinando” la herramienta con otros segmentos de usuarios y también de variables. La reducción de los subsidios es uno de los puntos clave en la negociación entre el Gobierno y el Fondo Monetario Internacional como forma de reducir el déficit fiscal.

El proyecto de segmentación por zonas es promovido por los sectores del Gobierno más cercanos a Cristina Fernández de Kirchner, como el subsecretario de Energía Eléctrica, Federico Basualdo, y al interventor del Enargas, Federico Bernal. Desde este sector, aseguran que el ministro de Economía Martín Guzmán, de quien depende la Secretaría de Energía, es el que está demorando la implementación.

Ya nadie niega que ambos sectores tienen puntos de vista diferentes sobre cómo se debe aplicar la medida. La tarea de segmentar subsidios, lo que implica una quita total o parcial, es una tarea compleja que además de decisión política requiere de normas (como una Ley o decreto, de acuerdo al alcance de la la herramienta que se defina) y un cruce de bases de datos de usuarios con las variables que se vayan a usar para segmentar. Y siempre se corre el riesgo de que haya muchos errores de exclusiones o inclusiones.

Según estimaciones del sector, si se quitan los subsidios completos el precio mayorista de la electricidad sube cinco veces (tomando los precios de 2021). Este costo mayorista de la energía representa un 65% del costo total de la factura de electricidad, al que luego se suman los costos de transporte y distribución. Estos cálculos anticipan que la tarifa final podría aumentar hasta por tres.

Por ahora, la segmentación se aplica solo a la región del AMBA, donde tiene injerencia el Ente Nacional Regulador de la Electricidad (Enre). Pero en la Argentina históricamente existe una gran disparidad entre el costo de las tarifas residenciales del área metropolitana de Buenos Aires (con casi el 40% de la población del país) y el resto de las provincias.